现金流是房企生命线。2020年下半年以来，房地产调控持续收紧的信号不断被释放。2021年中报披露季后，梳理60家典型上市房企现金流发现，2021年上半年，有37家企业的经营活动产生的现金流量净额(以下简称“经营性现金流”)为正值，但仍有近四成房企的经营性现金流同比出现负增长。

超百亿房企仅4家

根据Wind数据，在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，有37家企业的经营性现金流为正值，占比约为61.7%。

其中，经营性现金流超百亿元的房企仅有4家，包括绿地控股、华发股份、中国金茂及碧桂园，对应的金额分别为285.98亿元、201.5亿元、104.1亿元以及103.79亿元。

而在披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，现金流为负值的企业共有23家，占比约为38.3%。其中，金地集团、中交地产及保利地产的经营性现金流最少，对应的金额分别为-100.26亿元、-115.72以及-248.12亿元。

从60家样本房企的现金流情况来看，经营性现金流充沛与否，与房企的规模量级并不呈现直接的正相关。

去库存成当务之急

若从经营性现金流指标增长这一维度来看，披露2021年中期经营性现金流的60家典型上市房企中，有39家实现了经营性现金流的同比正增长，占比为65%;21家企业的经营性现金流同比出现下滑，占比为35%。

以克而瑞销售榜Top10房企金地集团为例，Wind数据显示，2021年上半年，该公司的经营性现金流净额为-100.26亿元，较去年同期的-32.77亿元减少67.49亿元。

就2021年中期经营性现金流的同比下滑情况，金地集团方面表示，“公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，公司在确保资金安全的前提下，将加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。”

值得一提的是，随着房地产企业融资环境不断收紧，近年来房企越发注重现金流管控，越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”，这点从企业越发注意当期经营性现金流管控可见一二：北辰实业在2020年中期的经营性现金流为-3.86亿元，至2021年上半年增至38.76亿元;招商蛇口在2020年中期的经营性现金流为-29.91亿元，至2021年上半年增至27.74亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，影响企业经营性现金流主要是“流入”和“流出”两个方面。“一方面，企业在扩张阶段容易出现经营性现金流为负的情况。另一方面，在平稳发展阶段过多的存货，也会造成现金流为负。因此‘去库存’也是当前部分房企的当务之急。”不过，在潘浩看来，经营性现金流最好的状态是贴合企业发展策略的平衡，而非简单的用正负来衡量。

加快回款成必备手段

在业内观点看来，在行业增速放缓、调控持续不放松，外加偿债潮来临的情况下，持续加强房企销售回款，是加快企业经营性现金流回流的重要手段。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，一般情况下，房企现金流主要来自于销售回款及外部借贷，但在“三道红线”后，以往“借新还旧”缓解资金压力的路已经走不通，间接造成公司内部现金流紧张。

据不完全统计，2021年中报披露季以来，百强房企中有超半数企业明确披露了回款相关指标。头部房企如恒大、碧桂园、万科等企业的销售回款率均保持在90%左右。

在肖云祥看来，影响房企经营性现金流的内部因素主要有公司自身的“造血能力”、投资风险控制能力，成本控制能力以及运营效率等;外部因素则更多是政策因素，如融资、税收、销售政策等。他认为，目前大多数房地产企业都在积极地调整经营性现金流，结合过往几年房企的经营状况来看，大量的投资是影响经营性现金流的重要因素。

在销售规模见顶之后，如何提升回款率成为当下多数房企需要面临的问题。潘浩分析指出，最为常见的促回款措施，就是给予一次性付款的消费者以折扣刺激。另外，还可以通过加速竣工周期，加快银行放款周期等，提升回款效率。(卢扬)