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房地产这个所谓的“蓄水池” 并不能最终留住货币不外溢
2021-11-10 18:05:41 来源:城市金融报 编辑:

人们经常会在媒体上、网络上看到一种说法,说房地产是货币的“蓄水池”,有助于抑制通货膨胀。这个说法,符合人们的直觉想象,从抑制消费品价格短期上涨的角度来说,也有一定道理,但并没有真正揭示房地产对于货币的意义。

房地产作为绝大多数人最重要的资本储蓄手段,如果其发展受到抑制,则必然会对人们的储蓄产生影响,从而会短时间内推动消费品价格上涨。但是,根据莎伊定律,长期来看,人们储蓄减少,未来消费能力也会下降。所以,即便房地产发展受阻,也并不能刺激消费、提振经济。

但从货币角度来看,房地产这个所谓的“蓄水池”,并不能最终留住货币不外溢。

因为,尽管房地产领域资金周转周期很长,但这些钱最终也会被支付给领域之外的人和商品、服务。开发商拿到了钱,会支付给建筑工人、建材商;二手房售出者拿到了钱,会用于消费或投资于股市等其他方面。所以,增发货币之后,房地产最多可以延长增发货币流到其他领域的时间,最终,其他商品还是会涨价的。

由于房地产是普通人接触得到的、存续时间最长的资产,有了通胀预期以后,人们会优先购买房子。想一下,假设每月房租涨价100元,放在漫长的70年里,那也会增加总的现金收入84000元。当然,实际上人们是按年金现值来算的。更何况,在漫长的70年里,还不知道会发生多少次通货膨胀。所以,人们优先购买房子,是为漫长时间里的未来预期埋单,是符合经济理性的。

所以,当物价微涨时,房价却会涨很多,这给了人们一个错觉,以为房地产作为“蓄水池”,能够留住增发货币,不让其他物价大涨。

房地产对于货币来说,最重要的其实是,它帮助货币运行平滑。

原因是,由于房子存续时间长、无风险收益高,对于大多数普通人来说,房地产是最佳的抵押资产。

大量的小微企业主,应该对此深有体会。小微企业主去银行贷款,什么抵押物最让银行放心?当然是房子。你想拿企业的未来收入做抵押吗?对不起,银行没有能力判断每一家小微企业的经营前景,不能接受这种抵押。

不开办企业的打工人,要想融资,第一抵押工具也同样是房子。不管是去银行借钱还是民间融资,有个房子做抵押,就要容易很多。

假设人们突然没有了房子作为抵押物,那会发生什么?

那就会使得金融运转的许多环节突然停顿,货币流通不畅,资源调配不顺,那会是一场经济灾难。

也许有人会问,中国改革开放之前,金融又是怎么运转的呢?

那时候金融远远不及今天活跃,人们融资困难,经济发展受阻。

改革开放以来,原来僵化管理的土地,不断进入市场,转变成巨额财富。

学者赵燕菁提出,土地财政是地方经营城市的融资工具。“中国之所以能‘和平崛起’,真正原因,恰恰是由于‘土地财政’的融资模式,使得中国不必借由外部征服,就可以获得原始积累所必需的‘初始信用’。”

赵燕菁的话有道理。其实土地不断释放入市,不仅为地方政府提供了融资手段,也为老百姓提供了最为重要的融资手段。

从这个角度来说,甚至可以说,房地产不是简单的货币“蓄水池”,实际上,它本身就是一种间接的“货币”。没有了土地、房子来作为抵押中介,经济体系中的货币会突然崩缺一大块,会使得广大小微企业家、需要融资的普通人“无钱寸步难行”。

除了房地产的金融意义,房地产更重要的意义是,它自身对于老百姓来说,是增量财富,也是许多其他财富得以创造的载体。甚至,它还事关人自身的生产。要想提高生育率,人们得有房子住,不管是买还是租,对吧?

所以,增加更多的房子供给,仍然是当前非常关键的事。并且,房子的流动限制越少,越有利于它作为抵押品的价值,这其实也是在创造“钱”,是让更多人有钱。

当然,增加供给不能是盲目的。中国的房子供给问题其实是结构性的问题。在人口流入的一线、新一线城市,房子紧缺,但在一些三线、四线城市,房子就不那么紧缺。有些地方的房子甚至已经荒废多年。房子供给问题,不能从总量的视角,搞一刀切。但是谁能知道,什么地方结构性稀缺,什么地方相对过剩?没有哪个具体的人能够判断,只能由市场来判断。(邓新华)

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